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·主持人：十分感谢各位专家，抽空过来参加我们房产广州站主办的中国梦，寻找中国好房子评选论坛，这次的论坛我们的主题是“定义中国好房子”，畅谈绿色人居梦，其实我们现在中国流行各种中国好系列，中国好声音，中国好闺蜜，中国好房子，什么叫好？在每一个行业，每一个人心理都有一个标准，随着生活水平的发展，人们对于住房的需求也是越来越高。以前或许能满足人们生存需要的就是好房子，当下如何丁武好房子，这是我们今天的一个主题。首先像请李总为我们理解一下，您心目中的中国好房子是怎么样的。
黎振伟：我觉得房子对中国太重要了，我们都希望拥有房子，所以好房子的标准怎么选择，这个对我们的购房者、居住者都是影响重要的，非常关键的。但是我觉得好房子，它应该是一个不断地变化的定义，因为随着不起时期，好房子的概念不一样，不同年龄层的人，好房子也不一样。当然对不同要求，好房子也不一样。我觉得首先从不同的时期，房产我们早期的时候，人们在生活还是刚刚还没有达到小康的时候，那时候的好房子就是要是市区，要够大。我觉得有个房子都很好了，那个时候经常都是很多户住在一起的，我小时候也是这样。不说大，只有要独立的房子，独立的卫生间，那个就是好房子。到了中段的时候，我们追求大房子，很舒适。再下来我们发现，要环保的，环境的，可能房子还要更好的服务，有房子到大房子，在综合素质管理好的房子。也许有些东西是看不见的，所以我觉得好房子，除了看得见还应该看不见的，房子一年可以节能30%，有些房子用的材料是影响生命的，现在很多人，真的麻烦，哪些涂料致癌，这种侵害你的生命的东西，你都不知道，不知不觉。所以这些我觉得看不见的东西可能比看得见的会更重要。
我觉得还有一些就是远的服务，服务、保安，这些东西越来越重要。我们今天看到电视经常拍找很多城中村的房子，抢劫的，死人的很多这样的东西。这个环境、邻居、保安我觉得这些越来越重要。所以这些我觉得不同时期应该有不同的提议，今天应该更综合地看房子，不同的人在不同的年纪，可能对好房子有不同的定义，对年轻人来讲，他不应该追求太大，他应该自己生活便利，便于上班，可能他不需要太大的房子，但是要便利的生活。小孩读书、就业、上学这个很重要。如果没有便利这个时候环境再好也是没有用的。到了中年，可能是要比较舒适的，改善型的，改善型的房子，可能需要环境好一点，还有一个要照顾父母，中国是一个以孝道的，妈妈在旁边不行，所以好房子就是进点的中国，老人进入老年社会，所以子女怎么能照顾父亲，这个也是很重要的，有些房子提出来，老人在小区里面，家人也在小区里面，能够照顾，这些也是一个新的发展。当然好的环境、舒适是我们到中年的时候需要的。到了老年，我觉得又有变化了，他可能不一定要便利，也不到很好的环境，要去医院，跟朋友的交往，要靠医院近一点。所以我觉得对不同年龄的层次的人，需求是不一样的。所以我觉得我们讨论这个东西，很好，我们是否能够拿出更综合的东西。装修很重要，地段很重要。
主持人：年龄不同，会有不同的追求来探讨好房子的问题，胡教授这边觉得好房子应该具备哪些条件？ 胡刚：刚才黎总也说了，好房子概念其实是一个发展的过程。我们现在中国的住在建设已经到了第五代，我们在80年代初，就是希望住房成套，房间里面有卫生间、有厨房，之前可能一个楼梯上去，厨房就在过道里面，没有卫生间，就希望成套。到了改革开放之初是第二代，希望面积达一点，客厅大一点，厨房大一点，这个是第二个阶段。
第三个阶段，希望配套。第三个阶段，要求更高，环境要好，绿化、建筑的美观。现在比较好的小区，除了这些都满足了，住房宽敞、配套齐全、交通方便，环境也好，现在缺少什么？现在在小区这一面没有人际交往，现在强调人际交往。特别是小孩24小时是在小区里面，老人也是。所以现在考虑房子的时候，这个小区增加很多人交流的时候，比如说楼道有一个平台，电梯、楼梯都放在北面，有一道门从南面在低层的面积，或者是两套房子中间有一个花园，可以坐坐，然后同一个门，考虑很多细节，包括信报箱什么都放在一起。考虑很多，增加人们交流的机会。因为住房有的时候要有私密性，最好有一定的交流。以前的房子，四合院、老房子，邻居之间交往很多。邻居之间交流现在广州社会居住的相宜性，可能相同的人会居住在一个小区?；蛘吣昵崛讼嗤奈幕不墩庵址绺竦姆孔?，住在一起，人群因为也是一个相对差不多有一个交流。外省人到广州会在住在哪一个区这个也有?；褂惺杖氩钜?，这个也很大。在广州、上海、北京现在差异性也是很大，希望周边的邻居有共同的爱好，文化，背景。互相之间更容易交流，所以现在考虑这个。所以我觉得还会两个因素，现在我们健康性，现在豪宅不是很富丽堂皇，住在里面关键就是健康，健康就是没有污染。能够充分享受阳光，绿化、空气清新、保温，低碳、节能、健康的住宅?？赡苊帕寤蛘呃锩娴奈露鹊目刂贫加兄悄芑摹Ｕ饪隙ㄒ彩且桓龇⒄?，还有一个我们可以看到，城市的发展，城市结构的配套，现在我们的城市基本上还是居住区，商业区、文化区，以后城市下面都是地铁，然后住在是住在地铁口放进，不超过500—1000米这个范围内，居住是平衡的。现在的城市慢慢地工作地点跟居住是放在一起，以前的城市规划搞工业区、商业区，这样的话上下班要跑很长的路，又耗能源、交通拥堵，空气污染。现在强调，工业区和居住区放在一个群里面，下面建一个地铁。然后上面的层楼就是一些生活配套，接下来在以后的生活模式就可以是变化，就是居住里面的客厅可能不要求大，现在很少有人跑到你家里做客，可能在一个总和体里面，下面有很多超市、咖啡店朋友就在这里聚餐。
还有一个刚才黎总也讲到，就是大人。大人现在已经不喜欢和小孩住在一起，所以可能不需要设三室，可能是这种情况，因为生活模式的变化，城市结构也在变化?？赡芰绞揖筒畈欢嗔?，还有一个住房现在跟吃饭的地方。现在不一定晚上餐餐在家里煮饭，可能就礼拜六、礼拜天煮饭，因为生活节奏快，就是城市生活模式的变化，所以大家在一个总和体成为城市的基本细胞，每一个细胞里面3—4万人，人们就在这里工作、居住，基本的生活配套?；旧厦刻煲谎?，吃饭、超市、理发、洗衣服，这些都在这里解决，每个城市是一个一个总和体，这都是平衡的。这样每个总和体里面单体的住宅，它的结构，有的功能是外移的，比如说会客的功能，吃饭的功能慢慢也移出来。它要求可能要装修好，这样他今天是在广州，然后到上海，到上海立刻就可以进去了。就移动性很快，符合这种年轻人，换个工作租一个房子。再换一个也很快，流动性也增加，这个也需要好房子面积不要那么大。
主持人：谈老师，您这边是怎么定义好房子呢？
谈锦钊：因为好房子的定义，应该说各人有各人不同，最重要的是需求不同决定，但是他也是有一个共性，这个房子的周边环境、大气质量，水源，治安一定要好，我觉得这个是共性的，第一点就是说环境，包括安全的生态环境的舒适，第二个是生活方便，宜居，宜居国家有一个标准，怎么样叫做依据，当然这个我之前规划的有4个方便，一个是生活方便，交通要好，交通方便，有地铁口的圈，公交车的便捷，或者是水上交通方便，这是一个方便，毕竟我们国家虽然是进入汽车时代，但是很多人是依靠公共交通出行的，所以交通的方便这是一个方便。
第二个是要有优质的学校、幼儿园，就是教育的方便，现在市场化，郊区的一些大楼盘他都引进了一些好的学校和幼儿园，有一些是可以解决的。
第三个是好的医疗，卫生医疗，当然最好是在三甲医院附近，因为一个家庭，老人小孩是经常光顾医院的，这个情况下，好的医院是必须的。
还有一个是文化娱乐，图书馆、剧院各方面的，这四个方便是基本的，是一个个共性，你说宜居你离不开医疗、卫生、教育、环境，个性方面我觉得还有一个是从个人得需求，如果老城区原来的居民可能是想跟街坊、亲戚比较聚集的地方住，他比较熟悉，熟悉自然会有一种亲切感，另外就是外来的人希望同事和单位比较多人住在一个小区或者区域，因为物以类聚、人以群分，这样兴趣相近，或者是有一些亲戚关心，有一些往来关系就方便，这是个性化的，自己去选择的，还有一个就是你去选择虽然是有一些楼很好，但是离得远你去上班方不方便，当然是从交通和环境有关了，当然从你自己的经济承受能力各方面去虑，可以选择小一点或者大一点的面积，这是经济层面的考虑，特别是人越来越讲究生态环境，靠近公园，有一些绿化面积，水源地，河边这些，这个空间的一种依傍，对人的心里的依靠越来越明显，所以我们很多广场，水面都起了高楼大厦，他也是想争取空间，让人有更开阔的空间。
我觉得这一点上你可以看房地产的开发，这些楼为什么在江边？江边起到这么高？他就想有一个开阔的空间，开阔的视野，为什么在公园周边，甚至农讲所是不是一个公共园林和古建筑？他周边都起了住宅，这个是一种个人爱好。
当爱好，人以群分，有一些是喜欢书画的，喜欢文化，机构比较聚集的地方，方便朋友的交往，有的人喜欢，广州话叫做埋堆，人以群分，很自然的。能靠近，能够互相来往，方便交往，这个是很自然的，这个社会其实都是分层的，有的喜欢打麻将的，有的喜欢书画的，有喜欢唱歌跳舞的，有喜欢动的有喜欢静的，甚至有的是驴友，喜欢旅游，喜欢集堆，这个是个人选择，但是对于开放商来说，他很难配合每一个人，但是这个可以相对偏重哪一群人，如果我偏重书画文化的，我选择开发的地可能是文化设施，公园、学校，这些地方去开发，他可以吸引这部分人去。
主持人：胡教授刚刚提到了圈层文化，也提到了对于未来的生活模式和城市结构的期待。谈老师则谈到同类人的群居性，黎老师这边是怎么看待您心目中的好房子。
黎文江：我没有一个标准，不是1+1=2，我们3个人都有不同的探讨。因为个人有爱好，第二个房子它有唯一性，同一个图纸作一来的房子，还有楼上楼下都不同，价格都不同。所以没有一个标准，另外房子如果是狭义的话就是自己住户形了，如果广义就是你周围的环境。所以我自己我的看法什么好房子，我经常去评楼盘。户形要适宜居住，然后房子的附加值要高。什么叫户形适宜居住，就是说在南方来说是通风采光，要南北对流。然后比较方正，放家居等等不要歪歪斜斜的。第三个就是使用率要高，起码要80%，就是说，公态面积不能够太多，再一个就是楼于楼之际的距离，按照规划来说，中心区是0.7，中心区意外是1比1。高度和你的楼距离1比1，冬天能够首层能够有阳光，起码这几个技术指标要最低的标准。当然豪宅的好房子跟郊区的好房子当然不一样了，个人有个人的评判。但是最起码通风采光、南北对流、方正、使用率高，楼局要宽，户形基本上要适宜居住。说完好房子就这么一个就可以了。另外房子它有附加值，意思就是除了房子之外，小孩子需要学校，老人需要医院，上班交通要方便，生活设备要完备，买菜、吃东西等等。这些加在房子上面的价值，并不是房子本身。一栋楼每一年价格都会低，因为它要破旧，要维修，所以房子可能不会升级，房子升级的原因是地段，刚才所说的地段符合大家的标准的话，它就有升级的机会。这个好房子再加上好地段，才是大家希望买的，性价比高，性价比高就体现了它是好房子。光是好房子就是适宜居住，好地段包括附加值要高。地铁出口价格肯定高，所以我很简单的看就是户形要适宜居住，房子的附加值高，综合起来就是性价比高，就是好房子。
主持人：黎老师，您认为在地段交通、产品设计和环境物业等等因素中，您最看重的哪一个？
黎文江：我年纪大了，我最看重生态环境。因为医院我也大看重。我自己有车开区，住在医院太近不是好事，反而会传染，我是这样看的。我住在番禺，番禺的温度比珠江新城低亮度，我每天从番禺过这边，知道汽车里面有一个温差，另外番禺的就是82，就酸白云山就是100以上。所以对于我们来说，生态环境最重要。CEO为什么不住COD？跑去白云山下?。磕鞘墙】凳且舻?。
主持人：胡教授您对建筑这方面比较有研究，也有一些专家指出，在现代中国居住里面，有很多奢华的堆砌，缺少了自己的灵魂，您认为怎样的建筑才算是好房子？ 胡刚：其实现在我们很多建筑，它是追求快速使用，因为设计一个周期是很长的，好的设计毕竟是跟地域的自然环境，人文沉淀，对它的提炼，好的建筑是一个作品。建筑设计师其实也是一个艺术家，对自然生态环境的社会的群体一个很好的测试，要有很高的修养。现在很多作品，在一个历史沉淀很深厚的老城区，周边都是有一些很有特色的建筑，其实是对环境的破坏。好的建筑应该是跟地域非常配合的，而且它是一个非常有特色的。你去过一次，你第二次肯定找到那个地方，如果第二次还找不到，说明它没有特色。
主持人：刚刚几位嘉宾所说的都是消费者实实在在的需求，我们在审评好房子的时候，也会把这些因素要考虑进去。下面进入我们第二个话题，就是消费者居住需求和核心竞争力，刚才也说了，消费者对居住文化氛围的追求，这样的情况下，房企应该如何保持自身的核心竞争力？黎总先说一下。
黎振伟：我觉得对消费者的居住需求，我觉得这个是很重要的。我认为他已经超越了对房子本身，这个东西对我们现在整个房地产的发展，对健康的引导是蛮重要的。第一个居住者对住房需求，除了刚才说的之外，我觉得不同的，跟自身的经济条件像适应，如果离开这个东西，是没有意义的，我一个月只能供2000块钱的房子，偏偏去买一个大房子，搞得自己天天吃面，住了好房子结果自己搞得生活好差?；褂幸恢智榭?，过去对投资，房地产升级很快，很多人宁可我自己辛苦一点，把房子投资，我觉得那个是另外一回事，但是从居住角度，这个不一定是最好的，要满足自己的生活。居住需求要以自身的经济条件相适应。
第二个人们对居住需求逐步提升，适应不同阶段的自身生活的需求。不能跟别人进行不对，这个也是一个引导，现在很多人年轻人他没有买过房子，他不知道买房子其实买下来不是那么容易的。我觉得我们也可以这么引导他们。买房子买不起还不如租个房子，租房子可能会住得更舒服一点。买房子要便利，不要搞得每天上班几个小时，这个也很重要，可以先买小房子，以后再换大房子，这也是一个居住的观念的改变。我觉得中国这方面可以学习一下，尽管中国跟西方不一样，但是我觉得我们可以适应一下这个东西，毕竟别人是这么过来的。
第三个居住者的居住需求，我强调，这个品牌就是一个社会进步的表现，不讲品牌，便宜就买，不对。一个社会品牌是蛮重要的，如果一个社会不讲品牌，大家都不讲信誉，这个社会变成无序无章，大家没有标准，所以品牌就是一个标准，我们不需要贪便宜。因为有些开发商，他没有品牌，他可以乱承诺你。要居住者的需求还要懂得对自身权益的维护和?；?，房子很多的东西是在使用过程中的师傅负责任，会对你的房子居住舒适产生很大的影响。房子漏水了、质量差了，再好的东西也没有用。我们要注重质量，还要注重软件和硬件，既要看得见，还要看不不见的。最后一个有长远的外用品，如果不换房，可能一辈子就住在这里，所以这种长远的管理服务质量很重要。
房子的核心竞争力，同样是跟刚才的居住需求同步过来的，房子的竞争力有资金，能够有土地，都是开放上最基本的，这个东西不外提也可以。我觉得除此之外我觉得很重要的，第一必须有社会责任感。为什么我今天把这个提到那么重要？因为中国现在如果一个社会大家都是为了钱，而不顾一切，我觉得是可怕的。房地产是很贵的东西，如果我们开放上只是为了钱，不顾消费者，那就麻烦了，所以社会责任我放在第一位，没有社会责任，这种开发商是没有品牌的，没有品牌的开放上我们消费者应该摒弃它。这也是我们新华网很重要的，第一个就是社会责任感，社会责任感必须对自己的品牌，品质要爱护。品牌的背后是品质，没有品质是没有品牌的，所以一个开发商如果连最起码的品质都做不到，他讲什么品牌。当然品牌还有一个服务，这个服务是长期的，我来之前看资料，也是一个很好的开发商，很可惜，他的质量做不好，导致他在我们的消费者心目中一下子跌了。这个很可惜，一个牌子倒塌很容易，特别是是中国现在房地产发展很快，开发商的速度太快了，它超越了自己的能力，特别是做高端的开发商，如果做得不好，其实这个对社会影响，对买房子的人打击非常大。当然不等于说对老百姓，便宜的就可以乱玩，老百姓，那更惨，他可能就没有什么钱，就买一个房子，这个是很重要的，这个是核心竞争力。
还有一个，因为今天房地产进步很快，我们企业需要对房地产发展，客户的需求，要不断地研究、创新这个很重要。所以我觉得今天的房地产商已经不是简单地建房子，而是更多地研究人的居住的进步、需求、高科技、节能、跟社会结合，他们不但要适应消费者的需求，还要引导他的需求。同时超越他的需求，这个我觉得这个行业是很令人尊重的，我们最近去一个很好的招商地产，我觉得这个企业很负责任，这个国企我不是为他卖广告，我觉得这种企业，能够把企业十几年来去研究绿色、推广绿色始终如一，不但说到还做到，这个我觉得很难得。当然还有很多企业，包括我们万科也讲责任，握开发商在这方面，不光是老老实实做了，还要不断研究高科技、科学，这个东西是蛮重要的，要做科学人才很重要，所以我觉得今天开发商里面对人才的重视，对科技的重视进步，当然不光是自己，还要跟社会的专业去结合，这些都是提升核心竞争力。有了这两项东西，很多东西都可以解决了，市场也容易解决了。
主持人：黎总提到了塑造和维护品牌的重要性。
黎振伟：重要性和社会责任，一个就是不断地进步，这个进步不是建房子的进步，是真的从核心的房子的人居住需求，房子的科技。
主持人：谢谢黎总。胡教授，您这边又怎么认为？
胡刚：从消费者来说，我觉得从城市的角度来看，年轻的时候，他可以买在市中心一点，买个公寓小一点的，他可能家庭就两个人，或者刚刚起步工作，上下班要比较准时，希望业余生活比较活跃，所以他最好能在比较中心地带买这种公寓房。到了中年，家庭的人口增加了，以后可能有两个孩子，父母亲，这个时候，你可以到城市稍微偏远一点的地区。随着的事业比较成功，年龄大了，到中老年，再到郊区，这个时候事业比较成功，或者是一个企业家或者那么上下班不需要按上下班去做，时间比较空余，这个时间可以到郊区买一栋大房子，包括别墅之类的。这个过程就是市中心到偏远到郊区，这么一个步骤走过来。对企业来说，我觉得现在的房企，前面10年，可以说企业只要拿到地，造成房子基本上都可以卖掉。现在可能消费者的要求会比较挑剔，所以这样企业要做出能够吸引消费者的品牌的建设出来。这个企业主要抓住两点，一个是文化，一个是科技。现在住房里面的科技创新也很多地方，就象汽车，采用一些高科技的，它就会变得非常移居，这个也很重要。比如说现在象日本，日本很多小区有的是无线社区，有的是养生社区，防盗社区。房子用进去以后，可能投入的资金不多，但是房子有这个特色，比如年纪大了以后，这个就会帮到你等等。现在很多高科技的东西，以后慢慢应用在住房里面，包括卫生间里面马桶每天可以给你体验也可以。上次去武汉看，它的玻璃会随着阳光变化会变颜色，它还能透风。
第二个，做出来的房子，要也文化沉淀，市中心地区房子就是要依靠文化沉淀，所以国外的城市有两个区并存，从第二次世界大战以后，国外以美国为主，我们中国还没有进入到这么一个阶段。国外从90年代开始，在郊区化同步进行的时候，又有一个叫盛世化，像回到老城区里面，有熟悉的文化。上次我们去德国可到很多德国家里面，房子外面看上去看破旧，其实不破旧，但是房子里面很多东西都是很有文化价格的东西，才显示他的身份。所以说慢慢房子创出来，文化品质的房子，它就会吸引什么样的人群。以后慢慢普通商品房，慢慢可以国家政策方面都压下去，老造房解决了，还有50—60%的商品房。高端商品房，价格很高，靠什么东西支撑它，除了地段因素以外，都靠文化的沉淀，别墅利民的构建都是有价格的东西我们把它放进去。有价值的房子必定是有文化沉淀的，有高科技的房企这个一是核心竞争的一面。
主持人：刚才胡教授也讲到了消费市场产品的进步，其实现在房企竞争也是越来越激烈，长效调控机制的风声也是很紧地出台的风声。黎老师对于房企核心竞争力的话题，您有什么看法？
黎文江：刚才黎总说的品牌，胡教授说的创新。我觉得关键就是四个字就是“品牌创新”，品牌里面有要紧的就是质量，对客户要诚信。对房子要质量，只要这两个做好，我觉得要保住你的品牌最基础的要求。也是让你们在竞争里面可以保住自己的地位。除了保住自己的地位，不进则退，你要不进一步人家进步了，你就退步了，这个时候创新是很重要的。所以既要有品牌意识要，也要有创新的意识。创新里面我们胡教授说了高科技，但是这种高科技要烧钱的，搞太阳能，高环保，我们上个星期李总也跟我们去深圳招商地产，他那个高科技、环保要烧钱的，现在限价的情况下还搞这个是不可能的。
另外一个走不通，但是我们还坚持这个方向是对的。我们创新遇到什么问题要创新，比如说遇到电商对我们的冲击，光棍节，350亿的销售额，对我们的商铺商业地产，将来的影响是什么？所以在这方面我们要创新，要迎接电商的挑战。另外一个是至今越秀地产收购了创新银行的股份，加入徽商银行，他基本上也是大股东。在这方面，房地产以后不仅仅是是房地产，它会变成金融的衍生品，将来股票、债券、房产地信托，这个也是创新的方向。谁先走了一步，谁的资金就比较有保证。另外多元文化也是一种创新。
我们这些都是创新，比如说除了住宅购买，可以做一些商务，旅游地产，养老、养生地产等等，这是我的看法。另外我说说居住需求的问题，我很赞成刚才胡教授说的叫逐步改善。现在年轻的人本来是应该租房子，像我们年轻的时候也是租房子，但是现在问题是租房子租金很贵，这个买房子更好，所以迫不得已大家都想买房子，都租房。1000多块钱一个月，还不如买房子，这个也是一个问题，刚才我们胡教授说了，先租公寓，我看敏捷公寓它的公寓，30—40平方，1万块钱左右，你要两个住可以了。另外最主要的是可以跟丈母娘交代，说我有房子了，虽然我的房子才有30平方，但是我也可以娶老婆了。丈母娘要有房子，但没说多大，我30平方。
我不主张他们一买就买住宅商品房，因为他是不限购的，如果你买了一个商品住宅，将来你要换房子比较麻烦，在限购情况下，你要一步到位才好，一步到位没有90平方不行，你有买不起，所以我建议，公寓是最好的起步。第二90平方，我们建议开放上能够做到三房两卫两厅。这种方法虽然小一点，但是比较适合于年轻人，因为他结婚的时候，30平方，他要三个房子，90平方要两个房，要两个卫生间，没有两个卫生间不行，老人、小孩一个，自己两夫妻一个。所以最好就是90平方，当他们没有小孩的时候，可以做储装室、书房，可以改变的，然后有了之后，不用换房，换房很麻烦，钱又不够了，现在那么贵。起步买公寓，之后买一个90平方以下的，现在有些N+1，N+几，但是这个规划基本上是限制不可以的，这种是比较符合消费者的需求。
主持人：那你觉得根据这个需求，房企的核心竞争力是在哪里？
谈锦钊：我觉得还是要人性化，开发商要懂得社会的需求，懂得消费者的需求，尤其是现在注意到我们的生活不是
三转一向的时候，我不知道你们知不知道什么叫三转一向？自行车、缝纫机、手表。居民的生活的家庭财产就是三转一响了，你有了这个就算中等生活了，到现在就是有房子有车，高档一点下一个阶段就是有古董，有名画了，所以这个时候，开发商要注意社会在进步，对房子的质量要好，能够逐步的用得安全，用得放心，能够逐步升值，因为一个家庭，我们的社会里面每个家庭的家庭财富，最大就是房子，甚至是他的身价性命所在，甚至以后养老都靠这个房子了，这个情况下一定要注意民心所向，注意我们的开发的产品要适合消费者，事实上，住房不仅是居住的需求，三日三餐，夜求一宿，还有很主要，他是一种投资，他是不动产，可以存到下一代再下一代，这个时候我们要十分慎重对待老百姓的财富，开发商如果他的企业是人性化的，如果想到居民的需要当然还要考虑到他发展的需求，那这个情况下他的竞争力就会好，为什么有一些开发商开发的楼这么好卖？他注意到这个企业中等，多数人需求的时候是房子，他的价位去到哪里，现在虽然是偏远，但是都可以方便生活，虽然房子不是很大，周围环境不一定马上很漂亮，但是居民需求，那这个开发商就以（14：54），所以消费量就很大，那这个开发商不是越做越大？但是另一个情况，到这个情况了，住房对城市的常住居民来说应该不是很大问题了，他就需求质量了，人以群分，需求他的空间，需求他的交往和服务，住房的服务方面，这个是好的。
现在往往很多问题，我们买了房子以后，发现有漏水，规律不善，电梯坏了没有人管，这些往往是比较低层次的，甚至是保障性住房的，电视都有登，贫困户多，各个心里都不想出钱，有60%的人交了管理费，40%是不交的，那公司说我收不到钱我怎么管？那不管了，包给别人，那包给别人这么低的收入肯定是不会这么好了，电梯就封了，这个情况下一定要注意他的管理，社区管理，业务管理要完善，当然居民应该有一个意识，你有社区管理，物业管理是要给费的，一块钱一个平方你都不舍得出的话别人怎么管？所以这个情况我觉得管理要跟上，就是软件方面，硬件就讲了很多了，三房一厅、两房一厅，多少平房，有没有会所，硬件，现在另一方面应该注意软件，管理，其实管理的空间是很开阔的，他可以组织居民往来，组织活动，这个是在比较富裕的社区可以做到，因为有一些需要收费，大家能够拿得出，他的物业管理费比较高，物业管理公司也赢余，可以拿出一些去组织，像宠物的选美都可以搞，但是这个是在经济的基础上，对中低经济困难户这些，双方已经协调好，但是一般来说，多数人应该是交物业管理费，甚至过低的话要逐步提高，互相理解，这样物业管理才可以搞好，所以软件方面应该是进一步提升。
主持人：消费者的需求决定了竞争的主题，从产品的竞争到文化和生活方式的竞争，消费者的需求也是越来越高，所以房企必须更加贴近市场，多迎合消费者的需求，从需求入手。我们知道中国的生活理念也逐渐融入到当代生活的居住需求中去，接下来我们就这个话题来畅谈一下，城市化进程和绿色人居梦。首先问一下李总这边，您认为绿色人居梦，在城市化进程中扮演是什么样的角色？
黎振伟：我们过去做历史人居的，搞点绿色，环境好一点，核心问题是要解决我们的发展方式。我们的城市化，是为什么，这个很重要。我们的绿色居住梦根本是什么，如果这个不解决，我们光种花、种草，不是解决的方法。所以我谈三点。
第一我认为，首先我们要知道城市化的进程，它关键是什么？过上好的生活。什么叫好的生活？我这里有八个点，过去我们说，衣食住行是人们必需的，但这个东西现在已经基本上解决。但是住和行是挺难的，还不容易。但是衣和食解决了，我觉得光这个还不够。安全、健康，教育、安康，我觉得这个东西在我们解决衣食住行以后，这方面显得重要，我刚才说了安全也很重要，如果一个社会连安全都解决不了，这个很重要。这点要解决，如何让更多的农民，更多的小城镇的人都能够像我们今天的大城市一样，在这八个方面能够解决好。解决城乡二元化发展方式，减少城乡差别，我觉得这个是蛮重要的，今后可能广州还有更多的人进来，我们很多的中小城市，会变得越来越大。这个发展我提到第二点，就是一定要科学发展，我们现在一说城镇化确实有点担心，城市变得无限制地去扩充，这个农村看到很多农田在荒废，这个如果不解决科学发展，我们的城市化进程可能会带来更多的毛病。如果一个城市，到处高楼大厦，路都难性，MP2.5，高得各个出门都带口罩，我觉得这个是不行的。如果这样的城市化真的是非常不利于人居住，所以健康城市可能跟发达城市是同样重要的。
第二个解决农村，让城镇更加美丽、更加富裕。留在农村的农民他们才不至于一定要涌到大城市来，同时他可以为我们提供更多的农作品，更多的粮食。这个是很重要的，中国如果我解决，我们的农村都是污染的，我们吃的东西都是有毒的，这个很可怕。美丽乡村对我们同样重要，今天的城市化，千万不要只看成是，或得看农村，中国一定要有健康城市，还要有美丽乡村，这个是很重要的。
现在整个中国都在转型，我觉得房地产同样要转型，关于转型，我有几点，第一我认为房地产要城市化发展，我们的土地是有限的，越发达的城市土地越少，供应也是有限的，因为它是不可再生，所以我们不可能无限制地开发，我们要高效率的开发和高效率的供给和需求。房地产不可能说无限制，但是问题是控制、调控，不是说不给买，一定要通过价格、税收这些都是科学，我借的这些很重要，我们胡教授讲的我们更加紧凑的房子，更加高效能的房子这很重要，我们居住方式也要改变。第二点首先第一个供应有限，我们要科学、高效地发展。第二个要做到这样，我觉得政府很重要，中国有今天也是靠政府，人民是伟大的。但是没有邓小平可能就没有开放改革，没有毛泽东就没有中国的解放，当然没有习主席的深化改革，所以我觉得政府是很重要的，我认为政府它今天应该从过去的有形的手去干预市场，要变成无形的手，从过去的被动的管理房地产，从更主动、超前地考虑。过去我们经常说，城市漂亮，政府花了很多钱，做了很多形象工程，但是今天看到花几百亿治水，结果水过两天就臭了，我们用了几千亿去搞道路，结果发现帐都没有搞清楚，说真的如果我们城市再这样高，是不行的。这个是政府一定要变化的方式，现在看到政府的大楼，都是皇宫、白宫一样，这种政府一定是不行的。最近美国驻华大使他知道中国一个官员怎么做，一个政府怎么做，廉洁了、高效了，这些东西我觉得房地产同样是如此。第三个，有规范、有管理，千万不要如果领导头脑发热，要做大湖，明年领导说要种大树，后天要开大路，这样就麻烦了，这个东西一定要标准。这就是城市发展的，要有规章，真正按照人大的立法，我们城市化规划，规划在前标准要制定，千万这个规划整天变，这个城市完蛋了。我们广州有一个沙面，是个很典范的，已经过去了将近50—60年，我们李主任在房管局的，井南是我们广州里面，最人居的。说到绿色，最绿色的，里面有广州100年以上的树龄的树，在哪里占了100。里面的功能非常完善，居住、办公，出行以前没有办法，没有那么多车。就是一个真正的城市化典范。很遗憾100年前给我们今天做得还要先进，我们多惭愧，所以我觉得在广州我们作为今天的广州人，我们很惭愧，我们真的要向英国人学习这一点我们自认落后。自认我们土豪金的办法是解决不了科学发展的。
最后一点，政治要转型、改革，经济发展也要转型，要创新，我觉得城市化和绿色人居，跟房地产是有重要的关系，没有房地产我们的城市也没有形象，大家一定要明白，如果没有城市经济的发展，没有科技的进步，没有文化和社会的进步，包括政府的高效、廉洁包括我们的学校、医院的高效，社会进步很重要。单靠房地产，单靠开发商完成城镇化那是废话一句，说不好听，我们在做很短期的行为，需要一系列的东西。我们如果我解决经济、科技、文化、人文我们光靠房地产，光建房子是不行的。因为这是新华网，如果你们是很小的媒体，我不说这些东西。我觉得这种意识观念，以中国改革开放的城市树立很好的标准，我们的好房子的评比，又提高到城市经济，这种我觉得应该还是可持续的，房地产也是长久的。
主持人：黎总也分享了很多他的经验，我们现在休息一下。胡教授也去了很多地方考察，您认为我国推进绿色人居的情况是什么样的？
胡刚：我觉得我们现在推进绿色人居概念首先也是要提概念。刚才李总讲的很重要，绿色人居的概念，一方面要开发商他们去做，更大是政府层面去推动。现在概念也提了很多，包括绿色人居，低碳、环保，包括社会和谐。现在进步应该不是很快，我想这里面，我一觉得刚才李总的观念我赞同，这方面首先需要政府超前推动，比如说我们屋顶利用太阳能。我们去德国看，他现在造楼里面，家用电器基本上都很好，这个技能达到了这个层面，但是有很多政府的强制标准的，这样才能够推广，才能够提升住房的住房的科技水平，政府的作用很重要，这个是很重要的。从单个住房、低碳、环保，还有比如说家具的凳子含量，这个也要政府有一些强制性的技术规范，如果政府有这些强制性规范，所有的企业都很自觉。同时整个城市，比如说我们广州，我觉得现在广州有7000平方公里的土地，但是我们现在1600万的人主要还是居住在1000平方公里的范围里面。1600万的人口住在1000平方公里里面，造成交通的问题。这个要推进绿色人居在政府推动郊区化，在城市扩展出去。如果我们1600万，在7000平方公里展开的话，交通拥堵的问题都不存在了，这个城市结构为什么大家都不愿意扩散出去？很多的文化的功能、教育功能、医疗功能都跟不上，人家当然不愿意去，住到外面去小孩的教育怎么办？现在问题是什么？文化、教育，一定要跟着行政中心的，所以现在整个城市要把它扩散出去，一个主层区，两个行政中心往外牵，人家就跟着政府出去。现在卖房的人，他不愿意到郊区去就是这些问题，这个转成以后空间就大了，所以广州绿色人居就是需要政府去推动郊区化。郊区化政府不是说做做规划，叫开发商去配套，这个配套不了，政府要带头，这样就坐地铁来上班，交通的问题，高效能的汽车、小车都会减少，居住也宽敞，你不可能在1000平方公里，老城区里面有很多的绿色，老房子去改造这些设备，装太阳能这些东西做不到。美国也是这样，住在有山有水的地方，房子也打，要从郊区化道路。郊区化现在广州条件有了，因为现在地铁往外走了，私家车也宝洁了，我想我们中国今后的城市也会象国外，好房子是在外围的。1920年一个美国人他总结了芝加哥城市发展经验提出来，现在我们讲加很多CBD，没有加通信源，通信源完整说就是住在外围，是移民最底社会的人，最外围一圈功能居住区，再外围一圈中产届。绿色人居都分享，但是这是一个规律，中国现在倒过来，因为好房子都在市中心，为什么？以后会不会改变？因为城市的发展是这样，市中心交通拥挤，慢慢有钱人会住到外围去。现在为什么中国不是这样？政府的规划，有些供应还得落实，特别是是中学小，所以现在前面的私家车已经慢慢调节，如果政府再推动中小学、医疗配套往外移，在整个城市，我们中国郊区也会发展。前面几年中心城市房价增长快，以后几年就不一定是这样，在郊区山水环境好，地铁通的地方。先居住郊区化，后来商业郊区化，再后来写字楼、办公也郊区化。这对开发商也是一个选择，市区里面地价高，所以绿色人居政府要推动。1000平方公里怎么多人，人口密度这么高，怎么样搞绿色人居？不可能，解决这个问题，就是把人口疏散。绿色人居首先是政府推动，然后企业跟进，最重要是市场跟进。
主持人：刚刚黎总和胡教授都提出来，政府的推动作用对于绿色人居是很重要的。想请教一下李老师这边，您刚才也说了，对房企来说，追求绿色，追求人居梦，快行两者之间是怎么平衡呢？
黎文江：农民进城，居民出城，实现绿色环保。现在农民宅基地以后会有改变。以前我们山里面，江边，以后市民没钱享受，他可以走到田园风光，回到农村去，租一亩三分地，样两头牛也是一种绿色环保。您这个题目还好，一个是城镇化，农民进来了，市民出去了，刚才胡教授说的郊区化，现在郊区化没钱才出去，将来有钱的才出去。现在为什么有钱的出不去，因为他的小孩子要念书，他不可能走出去，协和教育改革，象外国到外面去，无所谓，我们有一些比如说很高档的九龙湖，它自己有一个耀华贵族学校等等，但是普通没办法这样做，将来城乡一体化的话。租个农场，拿个锄头星期六、星期天进行种菜，有机蔬菜，没有那么多污染，不外化肥、农药。土地的城镇化只有63%，房屋的城镇化只有66%，这是国土规划局给的数据，虽然人他已经达到了很高的城镇化83%，所以城镇化的道路还是有很长的一段，138条村你该么把它改造？现在说是10年把52条村完全改造。现在零头只有几个村，城镇化的进程还有很长的路。农民进城，居民出城，但是这样做下去，经过三中全会这样一条路线，我觉得有可能实现的。至于你说的其他，比如说环保，要用什么钱，或者怎么样，以后会逐步没有那么贵，推广以后很多都能够使用了。如果真的是农民的土地能够扭转的话，会加快我们的绿色人居梦想。我们很期待，有钱人已经租地了，很多CEO自己搞农场了。
但是前提上是要保护美丽乡村，农村到处污染，到处是工厂，很惨的，这个我觉得政府在发展经济需要解决的问题。
主持人：对于房企来说，要怎么平衡发展和绿色这两个？
胡刚：现在绿色人居有标准，我们不知道是怎么样。
黎文江：这里面规划和设计100分里面占20分?；肪辰ㄉ枵?2分，建筑工程是20分。现在政府对这个东西。如果达不到标准，不能卖。不是环保的，你影响了别人的身体，我怎么可能批你呢？现在问题是不要说环保问题，质量有时候我们都不能控制，那就有问题了，绿色环保，我们还得提高，这个管理水平要提高。最基本的偷工减料不解决，还讲绿色环保。这个不是做，是需要做的。
主持人：非常感谢今天各位嘉宾的发言，最后我们是想让各位专家对我们的摄像机说一下对这个好房子评选或者对这个话题的简单的点评或寄望。 黎文江：我们从房子开始创造一个好的生活，但是好房子不同的时期，不同的变化，我们希望我们这个评比让好房子的认识更加深入人心，社会性能够普及，我们作为专家，会全力支持这个活动，希望健康、绿色人居的进一步更加好。
黎振伟：安居乐业是每个人的梦想，怎么样安居就是要找到好的房子，好房子的标准我觉得一个是户型要适于居住，另外地段要保持升级的潜力，这样加起来就叫性价比高的房子，就是好房子。这一次非常契合现在的实际，我祝愿他们这个活动能够圆满结束。
主持人：谢谢。
胡刚：中国梦很大的一部分是需要人们建好的房子，好房子的评选是非常契合现在时代的发展，所谓好房子也是随着时代的发展，不断地变化，况且好房子的概念，除了房子强调单体的居住的舒适性，更加强调住在的高科技，祝人们的居住更加低碳、绿色、智慧、健康，谢谢大家。
主持人：谢谢。